لقد حذر الله من التنازع وبين أنه طريق الفشل، فقال: {وَأَطِيعُواْ اللّهَ وَرَسُولَهُ وَلاَ تَنَازَعُواْ فَتَفْشَلُواْ وَتَذْهَبَ رِيحُكُمْ وَاصْبِرُواْ إِنَّ اللّهَ مَعَ الصَّابِرِينَ} صدق الله العظيم (46) سورة الأنفال.

الجمعة، 21 يونيو 2013

الوضع الاقتصادي في المغرب أزمة طارئة ركود وكساد في العقار ...بسبب مدونة الحقوق العينية




طغى خطاب الأزمة الاقتصادية في المغرب على المنابر الإعلامية، وعلى تصريحات السياسيين، وغير السياسيين؛ منهم والي بنك المغرب الذي نُقِلَ عنه خلال ندوة نظمت مؤخرا بالرباط، تحذيره من قرب حدوث الكارثة، وأيضا الأمين العام لـحزب “الحركة الشعبية” الذي دعا المغاربة إلى شد الحزام أكثر فيما سيأتي من الأيام. والملاحظ أن هذا الخطاب طفا على السطح مباشرة بعد تنصيب الحكومة الحالية، وفي خضم هذا الجدل بدأت الحكومة في وضع خطة جديدة كشفت عنها الصحف، في محاولة لاحتواء الأزمة، وترتكز الخطة على ثلاثة محاور رئيسية، تتمثل في تجميد جزء من نفقات الاستثمار العمومي المبرمجة خلال السنة الجارية، وكذا رفع مجهود الدولة في مجال المراقبة لتحصيل عائدات ضريبية إضافية، إضافة إلى اللجوء للاقتراض الخارجي.
مما يطرح أكثر من سؤال حول حقيقة الوضع، خاصة وأن الحكومة السابقة كانت تصرح على لسان وزيرها في المالية أن المغرب في منأى عن الأزمة الاقتصادية؛ أزمة لم تسلم من انعكاساتها السلبية حتى الدول القوية مثل ألمانيا وفرنسا وأمريكا وغيرها. 
وفي هذا السياق؛ ومنذ تطبيق مدونة الحقوق العينية ابتداء من تاريخ 24/05/2012 والاقتصاد الوطني والعقاري بالخصوص يعيش في ركود وكساد، الشئ الذي كان له الوقع الكبير على المواطنين البسطاء الذين كانوا يجدون ضالتهم في التوثيق العرفي، واعتبارا أن العمليات العقارية تعرف حركية واسعة وسرعة وحيوية لسهولتها وتكسب الدولة من هذه العمليات مبالغ جد مهمة يوميا ، لكن إن أصبح الأمن التوثيقي رهين بنقل الملكية مشروطا مقيدا بالمادة الرابعة من القانون 39-08 فستخسر الدولة ملايير الدراهم ما بين التسجيل و التنمبر و المحافظة العقارية ومصالح تصحيح الإمضاءات وبه ستغلق موردا مهما وأساسيا من موارد ميزانيتها.
وستكون النتيجة الرفع من مبالغ الضريبة العامة على الدخل و الضريبة المهنية على المهنيين خاصة و المواطنين بصفة عامة وبالتالي يحيلنا هذا على المس بالميزانية العامة للدولة والقدرة الشرائية للمواطن ومن تم سيدفعه هذا إلى اليأس و القنوط و محاولة التملص وربما التوقف النهائي عن الأداء الضريبي والاستثمار مما يؤدي إلى انهيار النظام الاقتصادي الوطني .
ونتيجة ذلك ستجد الدولة المغربية نفسها عاجزة عن ضمان تسديد أجور الموظفين و المتقاعدين الحاليين فكيف سيكون ممكنا لها أن تشغل الآخرين ؟ و بالتالي سيكون الحل لا قدر الله هو الانهيار و الفساد الذي لاشك أن الوطن في غنى عنه .
إن تطبيق مدونة الحقوق العينية وخاصة المادة 4 منه والتي منعت تحرير والمصادقة على العقود الثابتة التاريخ التي يحررها الكتاب العموميين وأسندت هذه المهمة للموثقين والعدول والمحامين المقبولين لدى محكمة النقض مما أفقدها اسمها الحقيقي ألا وهو – العقود الثابتة التاريخ – لتصبح عقودا رسمية، وهذا ما جعل عدة مشاكل تطفو على السطح منها ما هو اقتصادي واجتماعي.
والكتابة العمومية كانت ولازالت متنفسا ومجالا خصبا لكل الحاصلين على الشواهد الجامعية وتحول بينهم وبين سلك طرق الاعتصامات والإضرابات ما داموا يجنون ما يغنيهم عن ذلك وعن مد اليد للأسرة التي تكون في غالبيتها محدودة الدخل ، ومن شأن إغلاق الباب أمام ممارسي هذه المهنة التي تستوعب أعدادا مهمة من الحاصلين على الشواهد العليا وغيرها فان الدولة لن تواجه المشتغلين بها لوحدهم ، بل سيتضاعف غضب الخريجين وسيزيدهم ذلك تشبثا بفكرة التصعيد في الاحتجاج و الاعتصام لانتزاع أحد الحقوق ( الشغل ) التي يضمنها أسمى قانون في البلاد ألا وهو الدستور لأنهم مقتنعون وقادرون على إقناع غيرهم أن لا سبيل للحصول على هذا الحق إلا بالتصعيد .
ولاشك أن المشرع المغربي والحكومات المغربية المتعاقبة بسنها لهذا القانون من أجل الأمن التوثيقي، هي إذن إما أنها تعرف ما تقرر وتفهم عواقبه وتدركه و بالتالي يمكن أن نستنتج من هذا المعطى أمرين اثنين أولهما : أنها تتعمد التخريب وثانيهما أنها تجهل أو تتجاهل عواقب سياساتها وما تسنه من قوانين تمس في جوهرها مصلحة المواطن خاصة و الوطن عامة ولم تستوعب أسباب ومسببات الحراك المجتمعي في مختلف بقاع العالم.
ومنذ القدم كان الكاتب العمومي هو الوجهة الوحيدة التي يقصدها المواطن من اجل توثيق أغراضه، و له تاريخ ورصيد معرفي كبير جدا بالمساطر والقوانين، وناهيكم عن أن الآلاف إن لم أقل الملايين من العقود العرفية مكتوبة ولازالت لدى كتاب عموميين أكفاء نزهاء وبمدن وقرى لا وجود فيها لوكلاء أعمال بالمرة. ولا نجد بالمرة مهنة وكيل أعمال بجل المدن وجميع القرى المغربية، رغم أننا لسنا ضد وكلاء الأعمال ولا نبخسهم في حقهم، فهم أيضا يقومون بتلك المهام بمدن أخرى. وحيث أن مهنة الكاتب العمومي في المغرب هي مهنة حرة تقدم خدمات كتابية على أشكال و أنواع و لغات مختلفة مثل كتابة الالتزامات و تحرير العقود الثابتة التاريخ وكتابة المراسلات و قراءتها و ترجمتها ، وكما تقدم النصح و الفتاوي و إبداء الرأي بناء على التجربة الطويلة في المساطر ، لكن هناك من يعتبر أن الفتاوي و إبداء الرأي تكون من اختصاص المحامين و المختصين القانونيين رغبة في احتكارها دون غيرهم ، لكن لماذا يأتي الناس إلى محلات الكتاب العموميين قصد استشارتهم و هم يعلمون أن هناك مختصين؟
لا يمكن الإجابة بأن أعباء أساتذة القانون مكلفة شيئا ما ، لأن قضايا الناس قضايا مصيرية لابد من ربحها مهما بلغ الثمن . و الجواب الحقيقي هو أن الكاتب العمومي يجيب عن استفسارات الناس بنزاهة دون خلفية و لا طمع و يؤسس جوابه على اضطلاعاته القانونية المتواضعة و تجاريبه المسطرية التي مر بها زبناؤه السابقون ، و لهذا يكون في الغالب صائبا ، مما يجعل الزبناء يعطونه سمعة طيبة يملك بها الشهرة و يتهافت على مكتبه الآخرون الجدد.
.وبما ان العبرة بالمهام وبالاختصاصات التي تقوم بها كل فئة من مهنيي تحرير العقود العرفية وليست العبرة بالاسم فاني التمس ضم الكتاب العموميين لوكلاء الأعمال في المشروع رقم 88.12 بتنظيم مهنة وكيل الأعمال محرر العقود ثابتة التاريخ ليكون لديهم قانون موحد ويضمنوا حقهم في الاستمرار في ممارسة مهامهم
ومعنى وكيل الأعمال الذي يتحدث عنه مشروع القانون 12/88 وإليكم التعريف : - تطبيقا لهذا الظهير [ 12 ينابر 1945 الصادر بالجريدة الرسمية عدد 1653 بتاريخ 26 يناير 1945] يعتبر وكيل أعمال الأشخاص الذاتيون و المعنويون اللذين يزاولون عادة المهن الاتية
• سمسار أو وسيط لبيع العقارات أو الأصول التجارية سواء بحثا عن رساميل لتوظيفها أو قروض مشمولة برهن رسمي أو حيازي أو ضمان. 
• مسير أعمال الغير سواء أكانت موضوع نزاع أم لا و خاصة مسيري العقارات أو الميراث آو التورات. 
• وكيل كراء العمارات أو الشقق. 
• وكيل لاسترجاع الديون.
• اللذين يتدخلون لإيداع براءات الاختراع، العلامات التجارية و الرسوم و التصاميم أو في العمليات المتعلقة بتلك البراءات أو العلامات أو الرسوم أو التصاميم. 
• الذين، عدا المحامون، يتكفلون عادة بالنزاعات أو تحرير العقود، و يتدخلون في عمليات تحفيظ العقارات، أو يزاولون مهنة مستشار قانوني أو ضريبي، أو مندوبي الحسابات، أو المحاسبون، أو الخبراء الحيسوبيون او المهندسون الطوبوغرافيون . 

إذن فاين الفرق هنا بين وكيل الأعمال والكاتب العمومي ؟؟؟؟


عمر اعمارة
كاتب عمومي بالشياظمة الشمالية

الجمعة، 14 يونيو 2013

اوجه القصور في مشروع قانون وكلاء الاعمال محرري العقود (الصيغة الثانية)


من اعداد خالد حسني  باحث جامعي
    لقد عرف المغرب في السنوات الأخيرة صدور ترسانة من القوانين التي تهدف إلى تنظيم العقود المرتبطة بالمعاملات العقارية لضمان الأمن العقاري وفرض من خلالها  شكليات  خاصة تحت طائلة البطلان وحصر دائرة تحرير العقود في الموظفين العموميين الذي لهم صلاحية التوثيق في مكان تحرير العقد  وفي الشكل الذي يحدده القانون ، والأحكام القضائية والأحكام التحكيمية المذيلة بالصبغة التنفيذية المغربية والأجنبية

1- العدول طبقا للظـهير الشريف رقم 56 . 06 . 1 الصادر 04/02/2006 المتعلق بخطة العدالة بعد مخاطبة قاضي التوثيق عليها.
2- الموثقون العصريون طبقا لظهير 4 ماي 1925 والذي سينسخه قانون 09 – 32 المنظم لمهنة التوثيق العصري والصادر 22 / 11 / 2011 .
 3- المحامون : المادة 30 من ظهير 20 أكتوبر 2008 المعدل لقانون المنظم لمهنة المحاماة خولت لهم تحرير العقود إلا أن المادة 4 من مدونة العقود العينية اشترطت أن يكون مقبول لدى محكمة النقض .
    في حين أن جميع القوانين تحت عن مهني ينتمي إلى مهنة منظمة يخول لها قانونها تحرير العقود إلا وهو وكيل أعمال .
    منذ صدور قانون 18 00 المنظم للملكية المشتركة سنة 2002 و قانون 00 44 المتعلق ببيع العقار في طور الإنجاز وكذلك قانون 00 51 المتعلق بالإيجار المفضي إلى تملك العقار وأخيرا قانون 08- 39 المتعلق بمدونة الحقوق العينية دون تنظيم لمهنة وكيل الأعمال محرر العقود ثابتة التاريخ دون اعتبار للدور الذي قام به وكلاء الأعمال محرر العقود ثابتة التاريخ .
 وبعد طول انتظار تم إعداد مسودة مشروع من طرف وزارة العدل تنظم مهنة تحرير العقود ثابتة التاريخ من طرف وكلاء الأعمال وتتضمن 60 مادة مقسمة إلى ثمانية أبواب إلا أنها يشوبها القصور وان من حيث الشكل و المضمون
- القصور في الشكل :
 1 – تم بتر 52 مادة وهو تراجع من المسودة الأولى التي  تعتبر أكثر  تنظيما للمهنة.
2 – عدم التطرق للهيئة الوطنية لوكلاء الأعمال محرري العقود ثابتة التاريخ والتي كان قد خصتها المسودة السابقة ب:  39 مادة و هو ما اعتبرناه أمرا محمودا باعتبار الهيئة هيكلة أساسية لتأطير مهنة وكيل الأعمال محرر العقود ثابتة التاريخ.
3- حذف 14 مادة  تهم التمرين بالنسبة للمترشح لمهنة وكيل الأعمال محرر العقود ثابتة التاريخ.
 أولا : القصور من حيث الموضوع :
   عدم التطرق للهيئة الوطنية لوكلاء الأعمال محرري العقود ثابتة التاريخ والتي من شانها أن تكسب ثقة المتعاملين مع وكلاء الأعمال محرري العقود ثابتة التاريخ وكذا التقيد بمبادئ الاستقلال والتجرد والنزاهة واحترام أخلاقيات المهنة والسهر على ضمان حسن سيرها.
1 – من حيث الأشخاص :
    حيث خول مشروع قانون وكلاء الأعمال محرري العقود ثابتة التاريخ الذي اثبتوا أنهم مارسوا مهنة وكيل  الأعمال محرر العقود ثابتة التاريخ لمدة 5 سنوات قبل صدور هذا القانون  خلال ثلاثون يوما من صدوره بشهادة إدارية مسلمة من السلطة المحلية وبشهادة من إدارة الضرائب أو تواصيل الضرائب تؤكد ممارسة المهنة بصفة اعتيادية ، وهو ما يعتبر ضربا للحائط للكفاءات العلمية خاصة حاملي شواهد الإجازة  في القانون وبذلك نقترح ممارسة المهنة من طرف المجازين لمدة سنتين فقط على اعتبار الثلاث أو الأربع سنوات قضوها في التحصيل العلمي.
    كما أن إثبات ممارسة المهنة بواسطة الوثيقتين السالفتين  الذكر لا يتماشى مع الواقع العلمي حيث أن عدد من الوكلاء يمارسون فعلا مهنة وكيل  الأعمال محرر العقود ثابتة التاريخ إلا أن رخصهم لا تتوافق والوثيقتين المذكورتين أعلاه ، وعلى سبيل المثال لا الحصر نجد رخصهم هي كالآتي : مستشار قانوني ، مستشار عقاري ،وكيل عقاري ... كشركة " كونطاريل " و " الوكالة العثمانية "
    ويبقى أن هذا المشروع جاء ليكرس مبدأ سد الأبواب في وجه العاطلين والحاملين للشهادات العليا وهو ما لا ينسجم والسياسة العامة للحكومة الجديدة وذلك بإقصائه  للمرشحين الجدد والراغبين في امتهان هذه المهنة ، خاصة وان العديد من المتمرنين بمكاتب وكلاء الأعمال محرري العقود ثابتة التاريخ حاملين للشواهد خاصة الإجازة في القانون الخاص وهو ما يؤهلهم  لتحمل هذه المهنة نظرا لما اكتسبوه من خبرة وما حصلوه من معارف قانونية .
   ومن جهة أخرى فإن حذف مرحلة التمرين كسد للأبواب في وجه المجازين العاطلين ينقص من قيمة المهنة  إذ يحصرها في فئة قليلة تنقرض والمهنة مع مرور الزمن .
كما أن عدم السماح لولوج المهنة من طرف مجموعة من الموظفين بعد استقالتهم والعارفين بميدان العقار وخاصة منهم المحافظين ومفتشي الضرائب والمحامين يفقد المهنة قيمتها المضافة .
2 – من حيث شكلية الوثيقة :
    حيث فرض تحريرها باللغة العربية وجوبا إذ يستحسن تحريرها بلغة أجنبية إن طلب المتعاقدان ذلك كما انه من المستحسن أن يتم تحرير العقد تحت مسؤولية الموكل دون انقطاع أو بثر أو إصلاح في صلبه أو اقتحام أو كتابة بين السطور أو إلحاق أو تشطيب أو ترك بياض باستثناء ما يفصل بين الفقرات والبنود ، وفي هذه الحالة يوضع خط على البياض كما يجب ترقيم جميع الصفحات وليشار إلى عددها في آخر العقد.
2 – التكوين :
    إغفال مشروع قانون وكلاء الأعمال محرري العقود ثابتة التاريخ لمسألة التكوين ولو بتمويل شخصي وذاتي خلال فترة 100 ساعة في السنة تقريبا تحت إشراف وزارة العدل
 - إشراك المهنيين في صياغة وتعديل مشروع قانون وكلاء الأعمال محرري العقود ثابتة التاريخ لدرايتهم و إحاطتهم علما بالواقع العملي للمهنة
 - ضرورة الإسراع بإخراج القانون المنظم للمهنة في أقرب الآجال وإدخاله  إلى حيز التنفيذ في فترة لا تتجاوز شهرين بدلا من 6 أشهر مراعاة للوضعية الحرجة التي أصبح يعيشها المهنيون .